Herr Graf, Sie haben in Ihrer Karriere in Hunderte von Liegenschaften investiert. Auf welches Projekt sind Sie besonders stolz?

Der Prime Tower ist das Meisterstück schlechthin. Er steht heute so selbstverständlich da, als ob er schon immer zum Stadtbild von Zürich gehört hätte. Die Menschen mögen ihn. Er hat der Entwicklung in Zürich-West enormen Auftrieb gegeben. Auch hier haben wir die Bedürfnisse ganz unterschiedlicher Anspruchsgruppen unter einen Hut gebracht: Behörden und Stadtplaner, Mieter und Besucher, Nachbarn. Und unseren Aktionären hat der Prime Tower schöne Renditen und eine ansehnliche Wertsteigerung gebracht.

In Bezug auf den Prime Tower haben Sie einmal gesagt, das Grossartigste daran sei, dass er nun gebaut sei. Was brauchte es dazu?

Fantasie, Mut, Überzeugungskraft, Verhandlungsgeschick, Durchhaltewille, Know-how, Kapitalkraft, Kooperationsbereitschaft der Behörden, breite Unterstützung in der Öffentlichkeit und vor allem die richtigen Partner − von den Planern, den Statikern, den Architekten bis zum Totalunternehmen. Der Entscheid für die Steiner AG und Losinger Construction AG war absolut richtig.

Bauen hängt von politischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Faktoren ab. Wie schaffen Sie es, richtig zu investieren?

Das Wichtigste ist, dass das Projekt überzeugt. Beim Prime Tower beispielsweise fielen drei Punkte sofort ins Auge: der privilegierte Standort, die herausragende Architektur, das Nutzungskonzept. Die grosse Herausforderung ist dann, die eigene Überzeugung den Behörden, den künftigen Mietern und der breiten Öffentlichkeit zu vermitteln. Dabei helfen uns die langjährige Erfahrung und unser Engagement. Ich war mir nie zu schade, für gute Projekte und Ideen zu kämpfen.

Nach Jahren des Wachstums befindet sich der Büroimmobilienmarkt in der Schweiz in einem Abwärtstrend. Warum?

Erstens wächst der Finanzsektor kaum noch. Zweitens tendieren die Unternehmen dazu, ihren Büroflächenbedarf zu optimieren: Die Fläche je Arbeitsplatz und je Mitarbeitender reduziert sich. Drittens haben Verlagerungen von Büroarbeitsplätzen an die Peripherie stattgefunden. Dieser Trend war und ist für uns auch positiv, wie unser von Steiner gebautes Geschäftsgebäude SkyKey in Zürich-Nord zeigt. Die Alleinmieterin Zürich Versicherungs-Gesellschaft hat hier mehrere Standorte zusammengelegt.

Welche Megatrends sehen Sie für den Immobilienmarkt?

Die Zeiten der Einzonung grosser Neubauprojekte sind vorbei. Das Wachstum findet nach Innen statt. Industrie- und Gewerbeareale werden für die Entwicklung neuer Stadtquartiere freigegeben. In bestehenden Wohnquartieren lassen sich durch Aufstockungen und Verdichtungen neue Wohnflächen schaffen, ohne einen zusätzlichen Quadratmeter Bauland zu beanspruchen. Zudem besteht in der Schweiz ein hoher Bedarf an Sanierungen von Bestandesimmobilien.

Ein Megatrend ist die alternde Gesellschaft. 2013 hat die SPS mit dem Kauf des grössten privaten Anbieters von Altersresidenzen, Tertianum, das Segment «Leben und Wohnen im Alter» ins Portfolio aufgenommen. In diesem Bereich werden wir den Immobilienbestand bis auf 1 Mrd. Franken erhöhen.

Zweitwohnungs-Initiative, Ecopop – droht eine Überregulierung?

Ja, eindeutig. Politische Motive verdrängen zusehends die Mechanismen der Marktwirtschaft und der wirtschaftlichen Vernunft. Ich bedaure diese Entwicklung sehr, weil sie keine Probleme löst und unnötige Mehrkosten verursacht. Als weitsichtige Investoren wollen wir die Bedürfnisse möglichst aller Anspruchsgruppen berücksichtigen. Wir setzen uns z.B. für städtebaulich gute, nachhaltige Konzepte ein und legen Wert darauf, dass sich unsere Objekte harmonisch in den öffentlichen Raum einfügen. Das tun wir auch in unserem eigenen Interesse. Dazu braucht es nicht immer noch mehr Vorschriften und Einschränkungen.